Срещу 25 хил. евро в България може да се придобие малко студио на 250-300 метра от морето. Руснаците, инвестирали в недвижими имоти в България с надеждата за бърз ръст на печалбите, все повече губят оптимизма си. Цените на жилищата продължават да падат и ще достигнат дъното в края на 2010-а, изтъкват руски експерти. Търсенето на български имоти в Европа е минимално. А за печалби от инвестициите ще може да се говори едва след 8-10 години. Все пак българските търговци съветват кризата да се използва за придобиването на вили край морето.

През първото тримесечие на тази година цените на недвижимостите в България продължиха да намаляват, а вътрешното търсене на жилища и кредити си остава слабо. Според анализа на руската компания за недвижими имоти IntermarkSavills макар че цените в някои области се повишават, като цяло те ще достигнат най-ниското си равнище до края на 2010-а.

София срещу курортите

По думите на Игор Индриксон, директор на отдела за инвестиции в задгранични имоти на IntermarkSavills, за периода януари-март в Софийска област е налице ръст на цените на имотите със 7.46% годишно. Във Видин и Хасково е фиксирано по-скромно повишение, съответно с 1.61 и 0.37 на сто. Тези показатели засилват надеждата, че условията на пазара ще се подобряват.

Наред с това през тази година се отбелязва намаляване на цените в 25 от общо 28-те области. То беше фиксирано и в регионите, които демонстрираха бурен ръст по време на строителния бум. В София цените на жилищата се върнаха на нивото от 2007-а. През първото тримесечие на 2010-а квадратният метър е струвал 1558 лв. (592 евро) – с 21.30% по-малко от цената за първите три месеца на 2009-а и с 37 на сто по-евтино от пиковото равнище през третото тримесечие на 2008-а.

Най-сериозен е спадът във Врачанска област, където цените на жилищата за първото тримесечие на годината са се стопили с 28.24% в сравнение със същия период на 2009-а. В осем от областите е фиксирано снижение в размер на над 20 на сто – в Пернишка (26.77%), Бургаска (25.74%), Плевенска (23.77%), Ловешка (22.12%), Софийска (21.82%), Разградска (21.36%), Смолянска (21.30%) и в Силистренска (20.19 на сто).

По данни на Националния статистически институт през януари-март средната стойност на кв. м. жилищна площ в България е била 978.7 лв. (500 евро), или със 17.81% (18.55% с отчитане на инфлацията) по-ниска в сравнение с първото тримесечие на 2009-а и с 2.3% по-малко от последното тримесечие на 2009-а. Този показател е с 31 на сто по-нисък от най-високото ниво, фиксирано през летните месеци на 2008-а – 1418 лв. (725 евро) за кв. метър.

Кой купува имоти?

Драстично се е свил и обемът на преките чуждестранни инвестиции в български недвижимости – през първото тримесечие на 2010-а те са едва 61 млн. евро, докато само година по-рано са били в размер 182 млн. евро. Ако пък понижението се сравни с пика през лятото на 2007-а (853.6 млн. евро), спадът е съкрушителен.

Англичаните и руснаците са основните чуждестранни купувачи на жилища по българските брегове на Черно море и на Дунав, отбелязват експертите от IntermarkSavills. Но през първото тримесечие на тази година е фиксирано оттегляне на британски инвестиции в размер на 30 млн. евро (за сравнение, притокът на вложенията за същия период на 2009-а е бил 129.8 млн. евро). Руснаците обаче продължават да купуват къщи и апартаменти, макар че интересът им е намалял един път и половина. Ако през първите три месеца на 2009-а обемът на руските инвестиции е бил 73.7 млн. евро, то сега той се е "свил" до 43.6 млн. евро. Така или иначе, гражданите на Руската федерация са най-големите инвеститори в българския пазар на недвижимости.

Какви са рисковете?

Впрочем руските купувачи все по-често рискуват да попаднат в неприятна ситуация, като придобиват жилища в замразени обекти или стават собственици на апартаменти, които са предмет на обезпечение за ипотечен кредит на продавач, върху който е наложена съдебна санкция. По думите на Игор Индриксон в страната са замразени много проекти за жилищно строителство. През първото тримесечие на 2010-а в България са въведени в експлоатация 26.9% по-малко жилища, отколкото година по-рано, а издадените разрешения за строителство са намалели с 32.8 на сто. Големият спад обаче бе фиксиран по-рано – през първото тримесечие на 2009-а в Ямбол и София са издадени 70% по-малко лицензи за строителство.

Имайки предвид обстоятелството, че днес около 50% от купувачите на имоти в България са руснаци, от консултантската агенция Knight Frank предупреждават, че този пазар може да бъде много уязвим. Но неочакваното възстановяване след стагнацията, както се случва в развиващите се страни, също не бива да се изключва от сметките.

Мъртвото крайбрежие на Черно море

Според Индриксон през следващите десет години инвестициите в курортни имоти на българското крайбрежие с намерението за перспективни доходи няма да са изгодни. "В България е налице същата ситуация като в Испания – построени са много жилища, които в близките десет години няма да бъдат ликвидни. Интерес за инвеститорите би могъл да представлява пазарът в София, но не по-рано от година-две. Сега от гледна точка на вложенията българското черноморско крайбрежие е мъртво. Ако, разбира се, не искате да си купите вила", твърди експертът.

Игор Кукуй, главен мениджър по продажбите на руското представителство на българската строителна компания "Форт-Нокс", не споделя това мнение. Според него през тази и през миналата година са намалели най-вече цените на курортните имоти, които имат явни или скрити минуси в качеството, в разположението или във финансовото състояние на строителя. "Качествените обекти, които се намират на привлекателни места за туристите, естествено, са поевтинели в сравнение с 2007-2008-а, но с не повече от 20-30 на сто и не се наблюдава тенденция за по-нататъшно снижаване на цените им. Търсене на качествени жилища по крайбрежието има, и то най-вече от граждани на Руската федерация", смята Кукуй. По думите му един инвеститор дори може да получава около 5-6% доход, ако даде обекта си под аренда на управляващи компании.

Генералният директор на агенцията за недвижими имоти "МИЭЛЬ-DPM" Наталия Завалишина, също оценява по-благоприятно перспективите на пазара в България: "Сега съществува възможност да се направи добра инвестиция чрез покупката на ликвиден обект с добър дисконт. Но за по-нататъшна препродажба ще трябва да се изчакат 5-7 години", отбелязва Завалишина. Тя обаче не вижда възможност за печалба от отдаване на имотите край морето под наем: "На кого да ги дадеш? Пък и времето е ограничено – само 150 дни в годината". Становището й е, че инвестицията в крайбрежни обекти на първа или втора линия все пак си струва, но с някои уговорки – преди всичко жилището трябва да бъде завършено и да се намира в качествени обекти, които в България са съвсем малко. "В подобни обекти повечето апартаменти често вече са продадени, затова запазват някаква ликвидност и представляват най-голям интерес за купувачите от цял свят. Придобиването на жилища в инвестиционни комплекси, които се изграждат с цел по-нататъшна препродажба, не си струва" казва директорът на "МИЭЛЬ-DPM".

Жилище за 25 хил. евро

На българския пазар за недвижими имоти все по често се предлагат "суперевтини" варианти, които доближават до реалността мечтата на руснака да живее в страна от Европейския съюз. Сега търговците предлагат жилища за 25 хил. евро. "За тази сума може да се придобие студио, съвсем малка площ край морето или по-голям терен на един километър от брега. Когато се избира курортен имот, разстоянието не бива да е по-голямо, защото отдаването му под наем става невъзможно – почивката не е от най-приятните и инвестиционната привлекателност се минимизира. Бихте могли да купите имот за 25 хил. евро в района, само в случай че възнамерявате да го ползвате лично. Качествена инвестиция може да се осъществи с малко по-голяма сума", съветва Игор Кукуй.

Наталия Завалишина уточнява, че подобно студио обикновено е разположено на 250-300 м от морето, а площта му е около 30-35 кв. м: "Двустайно жилище с една спалня на същата цена със сигурност ще се намира още по-далече от морето, така че инвестициите в такива обекти не са препоръчителни. По-добре е да се мисли за по-голям размер на инвестицията и да се търси нещо по-близо до брега".

"Сега пазарът в България е подходящ за купувачи, които имат възможност да избират и да се пазарят. За разлика от ситуацията отпреди две години, когато хората се надпреварваха да участват в проекти, които понякога са видели само на картинка, без дори да сметнат за необходимо да посетят мястото или да прочетат договора", подчерта Евгения Юргенева, началник на отдела за недвижими имоти зад граница на консултантската компания Knight Frank. Тя отбелязва, че сега руските клиенти са станали по-предпазливи, не се хвърлят на всичко, което се продава евтино, и проверяват имота внимателно дори ако цената му е ниска.

Надежда Русина-gzt.ru