За разлика от 2010 г., когато спадовете в цените на имотите бяха около 10%, през 2011 г. характеризиращ пазара е среден 5-процентен спад в цените на различните имоти. Добрата новина от изминалите месеци е нарастването на обема на покупко-продажбите, което е очакван първи положителен сигнал за започващо възстановяване на имотния пазар от кризата. През първото полугодие на 2011 г. най-активни са пазарите в София и по южното Черноморие. Пазарът в София е движен изцяло от български купувачи, а този по морето – почти 100% от руски купувачи. Продажбите в тези 2 региона съставляват 40% от общия обем продажби в страната по данни на BULGARIAN PROPERTIES, което им дава водеща роля при определяне на пазарните тенденции съответно в жилищния и ваканционния сегмент.

Ето и акцентите за изминалото тримесечие:

• Повишаване на броя на реализираните сделки в София, 5% спад в цените на продадените апартаменти в столицата на годишна база и 2.5% ръст в цените спрямо предходното тримесечие;
• Активизация на ваканционния пазар, концентрирана основно в и около к.к. Слънчев бряг и продажби на апартаменти на цени между 450 и 850 евро на кв.м., реализирани основно с руски купувачи;
• Слаб интерес към зимните курорти и продължаващ спад на цените в Банско;
• Спад на цените на селските имоти с 6% спрямо предходното тримесечие.

1. София

Активността на продажбите в столицата от първото тримесечие се запази и през второто, което прави 2011 г. по-успешна за софийския имотен пазар от 2010 г. Последните данни сочат, че през изминалите 2 месеца е изявена тенденцията на закупуване на по-евтини жилища в столицата – между 30 000 и 45 000 евро, а активността при луксозните имоти се забави със започването на летния сезон.

През 2011 г. по данни на BULGARIAN PROPERTIES има сериозно покачване на броя продажби в София спрямо 2010 г. на фона на ръст в броя на продажбите общо за цялата страна от около 10% за първото полугодие на 2011 г. спрямо същия период на 2010 г.

Средната цена на сключените в София сделки за второто тримесечие на 2011 г. е 850 евро, като през първо тримесечие на 2011 г. беше 830 евро (слаб ръст от 2.5%), а спрямо същото тримесечие на 2010 г. има спад с около 5% (от 870 евро на кв.м.). Цените в София през последната година се движат в диапазона 830-870 евро (с изключение на последното тримесечие на 2010 г., когато бяха 930 евро заради преобладаваща активност в по-високия ценови сегмент, така че като цяло пазарът се движи в едни и същи рамки през последната една година.

На база на офертни цени от сайта на BULGARIAN PROPERTIES средната цена на кв.м. в София се е понижила през второто тримесечие на 2011 г. с 5% спрямо първото тримесечие на годината и е на стойност, която се равнява на края на 2005/началото на 2006 г. – 945 евро. Както се вижда, средните офертни цени в София все още са по-високи от цените на реално сключените сделки и до сделки се стига след намаления в цените, но тази разлика продължава да се стопява.

2. Ваканционни имоти

Съществено положително влияние върху имотния пазар в България играе активизацията в сегмента на морските ваканционни курорти, особено района на к.к. Слънчев бряг, на която сме свидетели от лятото на 2010 г.

2.1 Морските курорти

Продажбите в района на южното Черноморие са водещи за ваканционните морски курорти, поради основната причина – спад на цените и наличие на голямо предлагане. Факт е че се продават само и единствено имоти с цени под и близки до строителната им себестойност. При препродажби в нередки случаи продавачите са съгласни да се разделят с имота си на цена до 60% по-ниска от цената, на която имотът е бил купен в годините на бума (2006-2008).

Обемът на продажбите нарасна с началото на летния сезон и очакваме интересът към българското Черноморие да се запази стабилен и през следващите месеци, особено в разгара на сезона. Обемът на продажбите се е увеличил с около 50% спрямо същия период на 2010 г., а средната цена на сключените сделки за покупка на апартаменти е 31 720 евро за второто тримесечие на 2011 г. Продажбите са концентрирани основно в района на к.к. Слънчев бряг.

Продадените апартаменти са на цени между 450 и 850 евро на кв.м. Най-евтините продадени апартаменти са на цени около 450 евро на кв.м. и са в повечето случаи необзаведени апартаменти в завършени комплекси далече от плажа. По-близо до плажа (в рамките на 300-500 м) продадените апартаменти са на цени между 480 и 650 евро на кв.м. – напълно обзаведени и в работещи комплекси. На цени около 850 евро на кв.м. са продадени апартаменти на първа линия на плажа.

Повече от половината сделки са с апартаменти в най-ниската ценова категория, а над 95% от продажбите в района на Слънчев бряг са осъществени с рускоговорящи клиенти по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това показва, че интересът на руснаците се е изместил от традиционно харесвания от тях район на Варна на юг, най-вече поради липсата на ценова гъвкавост на продавачите от района на Варна – причините за това са разнородни, но най-важната е липсата на толкова масирано презастрояване в този район в сравнение с района на Слънчев бряг.

Интересът към курортите по северното Черноморие остава по-слаб, като продадените ваканционни апартаменти са на цени до 30 000 евро. През изминалите месеци има активизация на покупката на селски къщи близо до морската ни столица.

2.2. Ски курортите

Летният сезон води до затишие в ски курортите, но така или иначе, през 2011 г. и зимният сезон беше слаб за продажбите на имоти в ски курортите ни. Активността в Банско и района се запазва слаба, обемите на продажби са без изменение спрямо предходното тримесечие и спрямо миналата година. Средната цена на продадените апартаменти през изминалото тримесечие в Банско е 27 000 евро, като средната цена на кв.м. е 460 евро. Това са напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси. За сравнение, през предходното тримесечие сделки в Банско се сключваха на средна цена 585 евро на кв.м., което прави спад на цените на база сключени сделки с 20%.

Макар и цените да са изключително ниски, интересът е много слаб и е насочен към наистина подценени имоти, които са на нереалистично ниски цени и чиито собственици са готови да продават на голяма загуба, до 60% от покупната цена преди кризата.

Продажбите в Боровец се осъществяват на 950 евро на кв.м., като покупните цени са средно 37 000 евро. Това са най-ниските офертни цени в курорта. Към Пампорово липсва интерес през последните месеци.

3. Селски имоти

Обемът продажби на селски имоти задържа нива като тези от първото тримесечие на 2011 г. и през второто тримесечие на 2010 г. Няма големи колебания и в цените – средната цена на продадените селски къщи за второто тримесечие на 2011 г. е 16 200 евро, а през първото тримесечие на 2011 г. – 17 200 евро, което представлява около 6% спад. Най-много продажби на селски имоти има в района на Централна България – около Пловдив и Стара Загора, където интерес за покупка имат и българи. Предпочитаните селски къщи са на цени до 15 000 евро или такива, които са в много добро състояние и готови за живеене – на цени между 25 000 и 40 000 евро.

Средни цени на продадените през първото тримесечие селски имоти по региони:

• Област Бургас – 20 000 евро
• Област Варна и Добрич – 12 750 евро
• Област Ямбол – 10 440 евро
• Област Ст. Загора – 15 300 евро
• Област Пловдив – 13 770 евро
• Област Велико Търново – 14 250 евро
• Област Плевен – 6 350 евро

4. Купувачи по националности

Купувачите, които движат пазара, са основно българи и руснаци – тази тенденция се установи като трайна през последните няколко тримесечия. Кръгът от националностите на потенциалните купувачи се е свил значително и в момента се разчита на руснаците и на местното търсене. Покупките от страна на британци са по-скоро изключение и са съсредоточени основно към най-евтините имоти – основно селски къщи. Има единични сделки и с представители на други страни, но те са по-скоро случайни, отколкото някаква тенденция.

Основното търсене на руснаците е насочено към апартаменти по морето. Тяхното желание е да имат имоти за ваканция, с всички удобства, близо до магазини, ресторанти и др. Именно затова и предпочитат обзаведените апартаментите в готови и работещи комплекси. Ски курортите за тях не са толкова привлекателни, може би по-привлекателни са спа курортите, но в традиционните такива няма голямо предлагане и то е по-скоро във високия ценови клас, докато руснаците търсят предимно евтини предложения в момента. Селските имоти трудно ги привличат, когато са отдалечени от удобства, с труден достъп и непригодни за живеене. Основният ценови диапазон, в който руснаците купуват, е между 10 000 и 50 000 евро за различните видове имоти. Най-вече между 20 000 и 40 000 евро за апартаменти по морето.

5. Прогноза

Нарастването на обема на покупко-продажбите е първи положителен сигнал за имотния пазар в България. Негативни обаче са все още преобладаващите фактори, които влияят върху пазара в краткосрочен план, а именно: след първоначален ръст в началото на годината, намалява обемът на отпуснатите кредити спрямо 2010 г., чуждестранните инвестиции продължават да намаляват, както и издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради. Към негативните фактори следва да добавим и общата несигурност относно излизането от кризата на страните от ЕС, задълбочаващата се дългова криза, както и цялостното състояние на глобалната икономика.

Прогнозата ни за 2011 г. беше да нараснат обемите от сделки, което вече е факт и при положително икономическо развитие и сбъдване на прогнозите за ръст от около 3% на икономиката (което излезлите вече първи данни показват, че е налице) цените на имотите да започнат да нарастват от края на 2011 до пролетта на 2012. Взимайки пред вид усложняването на ситуацията с дълговата криза в Европа, при по-голямата несигурност около икономическо възстановяване по-реалистичният сценарий е 2011 г. да завърши с минимален спад на средните цени в рамките на около 2%.

Относно столицата, която е най-големият локален пазар, броят на издадените разрешителни за ново строителство все още е малък и строителните предприемачи се страхуват да стартират нови проекти. Според нас в столицата София е започнал процес по изчистване на съществуващата наличност от готови и завършени апартаменти ново строителство и процесът вероятно ще приключи до края на 2013 г. Едва след това и при наличието на подходящи икономически и пазарни условия може да се наблюдава растеж на предлагането на ново строителство. При старото строителство сделките и търсенето са постоянна величина, но можем да смятаме, че след няколко години би могло да има нови по-масови процеси по миграция на собствениците на старо строителство към по-модерни решения, което допълнително ще стимулира новото строителство.

Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES