След временно отстъпление на инвеститорите от пазара на градски имоти през последния месец се наблюдава нова вълна на интерес в част от районите на столицата, сочи проучване на GreenLife. Предприемачите търсят малки, но атрактивни парцели, като освен от големия спад в сегмента на терените, ще се възползват и от ниската себестойност на строителството, посочват от инвестиционната компания.

На пръв поглед при наличието на голямо предлагане и по-слабо търсене стартирането на нов проект изглежда рискова стъпка, но при внимателен анализ подобна стъпка се оказва печеливша, смятат от компанията.

„Инвеститорите в момента насочват търсенето си към малки парцели от 500-800 кв. метра на ключови локации. Целта е на парцела да може да се изгради сграда от около 1500 кв. м разгъната застроена площ, или около 20 апартамента, реализацията на които е реалистична и то в обозримо бъдеще”, споделят от компанията.

“Цената се определя като себестойност в кв. м застроена площ и в момента се движи около 250 евро. Така за парцел с допустимо РЗП от 1500 кв. м собственикът може да получи около 375 хил. евро“, изчисляват те.

Като основен проблем обаче се сочи липсата на свободни средства. Затова предпочитаният от инвеститорите подход е обезщетение на поне 50% от цената на сделката.„На пазара има стотици предложения за 100% обезщетение, но това са терени, които не представляват интерес за нас, инвеститорите”, казват от GreenLife.

”Ние търсим единствено и само атрактивни и ликвидни парцели, собствениците на които искат и имат нужда от пари в брой. Това от една страна ще им покрие належащи нужди, а от друга ще ги предпази от огромните загуби при евентуален фалит на инвеститора. Защото, ако преди кризата рискът компанията инвеститор да фалира в процес на изпълнение беше 10%, сега той е над 70%”, признават от компанията.

В резултат на кризата дори най-стабилните предприемачи не разполагат със свободни пари в брой. Затова до сделка се стига, ако и двете страни отстъпят – купувачът плаща в брой 40 до 50% от исканата цена, а продавачът приема обезщетение за останалия дял. Преди да сключат договори обаче собствениците на парцели правят детайлно проучване на инвеститора, като се стига дори да искане за банкови гаранции.

Ако са платили 250 евро за кв. м застроена площ и още около 200 евро за строителство, инвеститорите, които планират проекти днес, след година ще могат да продават с печалба, и то под себестойността на проектите, изградени преди година, изчисляват от компанията. Според тях ниската стойност на труда, материалите и липсата на конкуренция правят момента изключително подходящ за покупка на парцел и стартиране на нов проект.

За да имат печеливш модел обаче инвеститорите трябва да се погрижат и за детайли около строителния процес, които бяха чужди на бранша преди кризата. Тъй като банките не финансират груб строеж, а неговата стойност е сравнително висока, предприемачите търсят начин да намалят разходите си в този най-тежък етап на строителство, като преговарят с подизпълнителите. След избора на главен изпълнител, строителят и предприемачът заедно договарят с доставчиците да платят едва 20% от стойността на материалите при доставка, а останалите да разсрочат, сочи опитът на компанията.

През първите 6 месеца, докато се изгражда грубият строеж, инвеститорът плаща на строителя само чистите административни разходи и договорените 20% от стойността на материалите. Така финансовата тежест се разпределя между различни играчи и реално за много по-малък процент от цялата стойност инвеститорът има проект, за който да поиска банково финансиране и да започне да маркетира. С осигурения кредит и приходите от продажби, той се разплаща и доизгражда обекта, като междувременно е осигурил заетост на изпълнители и подизпълнители.

Проектите, които ще се появят след около година, ще бъдат съобразени с два основи фактора – какво се търси активно и как да се постигне максимално качество за разумна цена, посочват още от компанията.

Според тях относително големите инвестиции, които затворените комплекси изискват – с изграждането на цялостна инфраструктура и допълнителни съоръжения, ги прави неконкурентни. От компанията прогнозират, че през идните месеци ще се планират и ще стартират самостоятелни сгради с високо качество на материалите и на изпълнението, с оптимизирани вътрешни пространства (без коридори и големи балкони).

Освен това предпочитанията на инвеститорите са насочени към класическо и стандартно строителство, без сложни архитектурни решения, които допълнително оскъпяват всички дейности. Предполага се, че този подход ще донесе на инвеститорите печалба, а на клиентите жилища с цена на себестойност, която е съществено по-ниска от построените преди кризата апартаменти.

investor.bg

27.05.10